Trang Forbes vừa đăng bài viết với nhận định, nguy cơ xảy ra “bong bóng tài sản” và sự sụp đổ thị trường nhà ở tại Australia đang được bàn luận một cách sôi nổi và được xem xét một cách kỹ lưỡng vì thị trường nhà ở là một trụ cột trong nền kinh tế Australia. Phần lớn tài sản của Australia, đối với cả các hộ gia đình và thị trường tài chính, đều phụ thuộc vào đầu tư bất động sản.

Hiểu được khái niệm về “bong bóng tài sản” dưới góc nhìn kinh tế và các yếu tố dẫn đến sự bùng nổ hay sụt giảm của thị trường này có thể giúp Australia dự đoán tốt hơn triển vọng của thị trường bất động sản ở Australia và tác động từ việc thay đổi các điều kiện kinh tế, như chúng ta có thể thấy, là sự tăng lãi suất.

* “Bong bóng tài sản” là gì?

“Bong bóng tài sản” là sự tăng giá nhà ở một cách không bền vững do sự quan tâm quá mức của các nhà đầu tư (chứ không phải vì một lý do cơ bản). Do đó, “bong bóng” sắp vỡ sẽ dẫn đến giá tài sản đi xuống – còn gọi là sự điều chỉnh, sụt giá hoặc sụp đổ.

Nhu cầu bất động sản gia tăng và sự thiếu hụt nguồn cung có thể khiến giá nhà ở tăng mạnh, nhưng chỉ đến một mức độ nào đó. Khi những người mua tiềm năng không còn sẵn sàng hoặc không thể trả mức giá cao hơn, thị trường nhà ở có thể giảm mạnh.

Sự bùng nổ không thể kiểm soát của giá bất động sản ở Mỹ - do chính sách nới lỏng tiền tệ và quá nhiều các khoản vay thế chấp không thể trả được sau khi lãi suất tăng – đã gây ra cuộc khủng hoảng “thế chấp dưới chuẩn” (một dạng cho vay thế chấp cho những người có điểm tín dụng thấp) và châm ngòi cho cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu vào năm 2007.

Vào những thời điểm khác nhau trong những thập niên gần đây, các nhà bình luận nhận định thị trường nhà ở của Australia được định giá quá cao và có nguy cơ suy thoái. Các nhà quan sát, bao gồm Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) và Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), đã bày tỏ quan ngại về tỷ lệ giá trị tài sản trên thu nhập tương đối cao của Australia.

Chẳng hạn, vào tháng 5/2022, giá trị nhà ở trung bình cao gấp 8,5 lần thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Australia. Quay trở lại năm 1990, một khoản vay thế chấp có thể chỉ bằng khoảng gấp 3 lần mức lương trung bình hàng tuần ở Australia.

* Liệu Australia có đang (hoặc đã) trải qua “bong bóng tài sản”?

Ông Michael Blythe - nhà kinh tế trưởng, đồng sáng lập công ty phân tích thị trường tài chính toàn cầu Pinpoint Macro – cho rằng mặc dù không có định nghĩa chính thức về “bong bóng tài sản”, nhưng theo kinh nghiệm của ông, khi giá cả leo thang vượt khỏi độ lệch tiêu chuẩn thì “bong bóng” đang xảy ra.

Ông Blythe nhận định: “Theo nguyên tắc này, chúng ta đã ở trong khu vực bao phủ của một ‘bong bóng' tiềm ẩn. Tuy nhiên, giá cả giảm trong năm 2022, điều này đã loại bỏ tất cả những ‘gợn bọt’ (Froth - một thuật ngữ chỉ các điều kiện xảy ra trước “bong bóng”, khi tài sản bắt đầu được định giá vượt quá giá trị của chúng)”.

Nếu thừa nhận rằng những gì dẫn tới hình thành “bong bóng” là không rõ ràng, thì không có gì đáng ngạc nhiên khi những thuật ngữ mô tả sự sụt giảm giá nhà đất cũng mơ hồ tương tự, chẳng hạn như các cụm từ “sự điều chỉnh”, “sụt giá” và “sụp đổ” được sử dụng thay thế cho nhau để mô tả sự sụt giảm giá trị.

Như ông Blythe đã đề cập, việc sử dụng cụm từ “sụp đổ” là cách để gây sự chú ý, ngay cả khi đang bàn luận về một nền kinh tế có bản chất lên xuống thất thường. Ông cho rằng sự giảm giá trong vòng 20 năm qua đều diễn ra sau một đợt tăng giá. Chu kỳ tăng này thường diễn ra lâu hơn và xa hơn so với các đợt suy thoái sau đó. Mỗi đáy sau đều cao hơn so với đáy trước trong giai đoạn suy thoái trước đó.

Sự “bùng nổ và lao dốc” của thị trường bất động sản Australia gần đây là rất đáng chú ý bởi tốc độ và quy mô. Giá nhà ở bất ngờ tăng vọt trong thời kỳ đại dịch COVID-19 chủ yếu do lãi suất xuống thấp nhất lịch sử, đồng nghĩa với việc nhiều người dễ dàng tiếp cận với tín dụng hơn và nhiều người mua nhà tham gia vào thị trường hơn.

Chắc chắn rằng giá nhà ở đã có sự điều chỉnh kể từ giữa năm 2022, khi Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA) lần đầu tiên tăng lãi suất trong hơn 10 năm nhằm kiềm chế lạm phát.

Số liệu từ công ty nghiên cứu bất động sản CoreLogic cho thấy hơn một nửa thị trường nhà ở và căn hộ ở vùng ngoại ô của Australia đã chứng kiến sự sụt giảm kỷ lục về giá trị từ đỉnh đến đáy trong năm 2022. Tuy nhiên, một khảo sát mới được cập nhật trong tháng 2/2023 của CoreLogic cho thấy giá trị nhà ở trên toàn quốc ở Australia cần giảm thêm 13% nữa để bằng mức giá của tháng 3/2020.

Nói cách khác, quy mô và tốc độ giảm hiện nay chưa phù hợp với mức độ tăng giá trong giai đoạn 2020-2022. Tuy nhiên, có nhiều ý kiến trái chiều cho rằng liệu tốc độ sụt giảm đang chậm lại hay sẽ tiếp tục tăng tốc.

* Giá trị tài sản tác động đến nền kinh tế như thế nào?

Sự điều chỉnh mạnh trên thị trường nhà ở của Australia có thể gây ra hậu quả lan rộng, tác động đến hành vi tiêu dùng và khiến Australia dễ tổn thương hơn trước suy thoái.

Đó là lý do tại sao chính sách tiền tệ và việc tăng lãi suất cần được giám sát chặt chẽ do có liên quan đến thị trường bất động sản. Lãi suất cao hơn có nghĩa là các khoản thanh toán thế chấp cao hơn, và ngược lại có thể khiến người dân khó vay hơn và giảm nhu cầu mua bất động sản. Chi phí cho các khoản vay thế chấp cao hơn cũng có thể khiến các nhà đầu tư bất động sản bán ra, từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở và làm giảm giá.

Lãi suất tăng cũng có nghĩa là những người tham gia thị trường nhà ở vào thời điểm giá cao cần phải trả nhiều tiền hơn cho một tài sản có giá trị thấp hơn. Điều này kết hợp với tình trạng trì trệ tiền lương hoặc tỷ lệ thất nghiệp gia tăng có thể dẫn đến việc người dân không trả được nợ và buộc phải bán, qua đó làm giảm nhu cầu trên thị trường.

Năm 2021, nhà bình luận và đồng sáng lập quỹ đầu tư Coolibah Capital, ông Christopher Joye, đã dự đoán giá nhà ở sẽ giảm 15-25% với giả định RBA bắt đầu điều chỉnh lãi suất. Và từ đầu năm 2022, RBA đã nâng lãi suất 9 lần liên tiếp, đưa lãi suất lên 3,35% ở thời điểm hiện tại.

Trong phần bình luận trên chương trình podcast Livewire Markets phát sóng vào tháng 2/2023, ông Joye vẫn giữ nguyên dự đoán của mình về khả năng thị trường nhà ở của Australia có thể giảm thêm 25% và tin rằng Australia cuối cùng có thể chứng kiến tỷ lệ lãi suất lên khoảng từ 3,5% đến 4%.

Ông Joye cho rằng từ trước tới nay chưa bao giờ chứng kiến tỷ lệ lãi suất tăng với mức độ này. Điều này sẽ gây ra hậu quả lớn đối với nền kinh tế thực (real economy) và sẽ hoàn toàn làm sụp đổ chi tiêu và tăng trưởng của người tiêu dùng. Khi RBA bắt đầu tăng lãi suất, ông cho rằng họ đã đánh giá quá thấp hậu quả tức thời và những hậu quả tiếp theo của sự thay đổi cơ bản về chi phí sử dụng vốn trong các hộ gia đình.

Vậy, mức lãi suất nào được coi là quá cao khi nó có nguy cơ kích hoạt một sự sụp đổ thảm khốc? Nhà kinh tế trưởng Michael Blythe, đồng sáng lập công ty Pinpoint Macro, cho rằng tác động của lãi suất lên dòng tiền là đặc biệt quan trọng, vì cuộc suy thoái tiêu dùng gần nhất vào năm 2008 có liên quan tới việc nâng Tỷ lệ trang trải mức trả nợ (DSCR) lên mức 10% thu nhập khả dụng.

Ông Michael Blythe cho rằng chi phí trả nợ tăng làm giảm khả năng chi tiêu của các hộ gia đình. Chi phí sinh hoạt tăng cao vào thời điểm tiền lương tăng chậm chạp có thể thúc đẩy tác động mạnh hơn. Theo ông, nếu mức lãi suất tiền mặt tăng cao lên 3,75% có thể khiến DSCR tăng lên gần 8%, điều này không đủ để kích hoạt cuộc suy thoái về tiêu dùng.

* Liệu khó có thể tránh được sự sụp đổ?

Sự xuất hiện thường xuyên của những tuyên bố cho rằng thị trường nhà ở của Australia đang trong tình trạng “bong bóng” (được định giá quá cao) có nghĩa rằng nguy cơ xảy ra một sự sụp đổ nghiêm trọng đã xuất hiện từ lâu trong các cuộc thảo luận về kinh tế Australia.

Một báo cáo về giá trị bất động sản tăng mạnh trong giai đoạn đại dịch COVID-19, do IMF công bố hồi tháng 12/2022, đã cảnh báo sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá nhà ở so với thu nhập và tiền thuê nhà tại các quốc gia khu vực châu Á-Thái Bình Dương, trong đó có Australia, và điều này có thể kích hoạt một sự sụt giảm. Báo cáo nêu rõ: “Sự chênh lệch về giá nhà đất, kết hợp với triển vọng lãi suất tăng, cho thấy nguy cơ điều chỉnh thị trường nhà ở là rất cao”. 

Nhà kinh tế Michael Blythe lập luận rằng một số thay đổi mang tính cấu trúc nhằm tăng khả năng tiếp cận tín dụng một cách công bằng, chẳng hạn như lãi suất vay thế chấp thấp hơn và kiềm chế mức lạm phát, đã dẫn việc coi sự định giá quá cao - chẳng hạn như giá nhà so với thu nhập hay giá mua nhà so với giá cho thuê nhà - là “bình thường”.

Ông Michael Blythe cho rằng khi nhu cầu nhà ở tăng, trong khi nguồn cung không nhanh chóng theo kịp, thì tỷ lệ giá trên thu nhập sẽ tăng. Trong khi đó, lựa chọn về nhà ở của Australia đã thay đổi. Những ngôi nhà ngày nay lớn hơn nhiều (do vậy cũng đắt hơn) so với những năm trước. Và chúng được chế tạo bằng những vật liệu phức tạp hơn (khá đắt tiền). Do đó, tỷ lệ giá trên thu nhập còn tăng cao hơn nữa. 

Ông cho rằng, vấn đề mấu chốt là nếu Australia không giảm bớt số tham gia vào thị trường nhà ở và quay trở lại lựa chọn những căn nhà lợp bằng tấm lợp Fibro, sự gia tăng tỷ lệ trên sẽ không bao giờ dừng lại. Kết quả là khó có thể biện minh cho việc định giá quá cao trên./.

Thoibaovietuc.com/Nguồn vnanet.vn