Theo trang mạng abc.net.au, các nhà nghiên cứu cho rằng Australia thực sự cần một chiến lược quốc gia để đảm bảo nhu cầu về nhà ở cho người dân nước này, đưa ra các chính sách thống nhất thay vì duy trì phân chia trách nhiệm giữa các cấp chính quyền và giữa các cơ quan với nhau.

Phải thừa nhận một điều rằng Chính phủ liên bang Australia có khả năng tài trợ tốt cho các dự án công và sử dụng ngân sách một cách hiệu quả để phục vụ lợi ích cộng đồng. Tuy nhiên, chính phủ liên bang cần đẩy mạnh việc xây dựng 950.000 căn nhà xã hội cho thuê với giá phải chăng đến năm 2041, với tốc độ hoàn thành là 50.000 căn nhà mới/năm, cao hơn nhiều so với mục tiêu hiện nay là 8.000 căn/năm trong vòng 5 năm tới.

Trong một báo cáo mới được Viện Nghiên cứu Đô thị và Nhà ở Australia (AHURI) công bố, các nhà nghiên cứu cho rằng cần có một chiến lược quốc gia nhằm khắc phục những thiếu sót về chính sách, vốn bị tích lũy hàng thập kỷ, đã góp phần gây ra cuộc khủng hoảng nhà ở hiện nay tại Australia. Báo cáo khuyến nghị Australia xây dựng một đạo luật liên bang mới, thành lập các cơ quan mới, đồng thời nâng cao nhận thức hơn nữa rằng “mọi người trong một xã hội văn minh có quyền tiếp cận chỗ ở phù hợp”. Để giải quyết thách thức trên, chính phủ liên bang và các tiểu bang nên phối hợp với các bên liên quan cùng thực hiện một nhiệm vụ chung - do chính phủ liên bang điều phối - nhằm định hình thị trường nhà ở và định hướng hoạt động kinh tế.

* Sự thay đổi chính sách nhà ở theo thời gian

Báo cáo có tiêu đề “Hướng tới chiến lược nhà ở để giảm tình trạng vô gia cư ở Australia: hiểu rõ cách tiếp cận quốc gia trong các chính sách hiện tại”, được 6 nhà nghiên cứu (bao gồm Chris Martin tại Đại học New South Wales - UNSW Sydney; Julie Lawson tại Đại học RMIT; Vivienne Milligan tại UNSW Sydney; Chris Hartley tại UNSW Sydney; Hal Pawson tại UNSW Sydney và Jago Dodson tại Đại học RMIT) thực hiện. Các nhà nghiên cứu lập luận rằng các chính sách nhà ở chắp vá và thiếu thống nhất của Australia, vốn không khả thi, cần phải có một phương án dự phòng khác thay thế.

Tỷ lệ sở hữu nhà ở tương đối cao ở Australia trong những năm kể từ sau Chiến tranh Thế giới thứ hai được coi là yếu tố giúp người dân Australia có chỗ ở ổn định trong suốt quãng đời làm việc của họ cho đến khi về hưu. Ngoài ra, hàng loạt chính sách ưu đãi của chính phủ cũng khuyến khích và tạo điều kiện để nhiều người được sở hữu nhà trong giai đoạn này.

Những chính sách nhà ở trên bao gồm: miễn thuế thu nhập (từ tiền thuê nhà), miễn thuế đất và miễn trừ kiểm tra tài sản đối với một số trường hợp thuộc diện Age Pension (hưởng trợ cấp hưu); ưu đãi bán nhà công vụ; trợ cấp vay mua nhà dành cho các thành viên Lực lượng quốc phòng Australia (ADF); xây dựng hệ thống trợ cấp xã hội; trợ cấp cho người mua nhà lần đầu; áp dụng các biện pháp kiểm soát tiền thuê nhà nhằm kiềm chế tính cạnh tranh giữa các chủ nhà cho thuê.

Tuy nhiên, trong những thập kỷ gần đây, các chức năng tài chính liên quan đến nhà ở đã tạo nên bối cảnh thay đổi cho thế hệ trẻ và các hộ gia đình có thu nhập thấp. Nhà ở hiện được coi là một tài sản để đầu tư và là cách để các bậc cha mẹ hỗ trợ cho con cái (đặc biệt để cho con cái của họ có quyền sở hữu nhà riêng).

Theo thời gian, nhiều chính sách hỗ trợ sau chiến tranh đã bị loại bỏ (chẳng hạn như chính sách quản lý việc bán và cho thuê nhà ở công cộng), trong khi lại xuất hiện thêm nhiều chính sách mới (ví dụ như miễn thuế thu nhập từ vốn tự có và tự do tài chính), đồng thời những chính sách ưu đãi gần đây cho các chủ nhà ở mới không còn tốt như các chính sách ưu đãi trước đó.

Các biện pháp đối xử đặc biệt đã khiến cho nhóm người giàu nhất nhận được nhiều ưu đãi nhất, thông qua việc vốn hóa lợi ích thuế đối với giá nhà, trong khi tạo ra rào cản đối với những người chưa đủ điều kiện sở hữu nhà. Điều này đã làm thay đổi “bộ mặt” xã hội Australia theo một số chiều hướng khác nhau.

* Giải pháp là gì?

Các nhà nghiên cứu cho rằng Australia cần một chiến lược quốc gia về nhà ở đầy tham vọng để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở hiện nay. Chiến lược đó nên được đưa vào một luật mới, có tên là “Đạo luật Chiến lược về nhà ở và giải quyết tình trạng vô gia cư của Australia”, trong đó quy định Bộ trưởng Nhà ở có nghĩa vụ soạn thảo một chiến lược quốc gia và theo sát chiến lược đó.

Ngoài ra, Tập đoàn Đầu tư và Tài chính nhà ở quốc gia Australia (NHFIC), dự kiến được Chính phủ Thủ tướng Anthony Albanese đổi tên thành "Housing Australia", sẽ trở thành cơ quan dẫn đầu trong thúc đẩy chiến lược nhà ở trong những năm tới.

Đạo luật mới nên thành lập 2 tổ chức mới nhằm tham vấn và đảm bảo việc chính phủ liên bang có trách nhiệm trong việc thực hiện chiến lược và theo đuổi mục tiêu của mình. Hai tổ chức này có thể được đặt tên là “Hội đồng Người sử dụng nhà ở quốc gia Australia” (đại diện cho lợi ích của những người mua nhà, người thuê nhà và người vô gia cư) và “Tổ chức biện hộ về nhà ở quốc gia Australia” (có thẩm quyền điều tra độc lập đối với việc triển khai thực hiện chiến lược).

Nhiệm vụ của chiến lược quốc gia phải rõ ràng: mọi người ở Australia phải có nhà ở một cách phù hợp. Một chiến lược quốc gia về cơ bản sẽ gồm 2 lĩnh vực cốt lõi là: nhà ở xã hội và tình trạng vô gia cư.

Sau đó, Chính phủ Australia nên bổ sung thêm 3 lĩnh vực chính sách cốt lõi mới đối với kế hoạch nhà ở quốc gia, bao gồm: các biện pháp hỗ trợ nhà ở, cải cách luật thuê nhà và đảm bảo chất lượng xây dựng. Bước tiếp theo là điều chỉnh các luật liên quan đến thuế nhà ở, các chính sách hỗ trợ tài chính nhà ở, quy hoạch và phát triển... nhằm đảm bảo tính đồng bộ với 5 lĩnh vực cốt lõi kể trên để tạo ra nền tảng của chiến lược như một tổng thể thống nhất, bao trùm tất cả các cấp chính quyền từ liên bang đến bang và các khu vực địa phương.

Tính chất mở rộng, bao trùm của chiến lược có nghĩa là sẽ cần mất nhiều thời gian để thực hiện. Tuy nhiên, một khi chiến lược đó đã sẵn sàng, cuối cùng các chính sách như: chính sách kinh tế vĩ mô, chính sách nhập cư và định cư, chính sách phúc lợi và thu nhập hưu trí, chính sách việc làm, cùng với nhiều chính sách khác... sẽ dần dần được điều chỉnh theo thời gian để phù hợp với chiến lược quốc gia về nhà ở, từ đó đảm bảo luôn đáp ứng đủ nhà ở cho bất cứ ai đang cần một chỗ ở.

Đó là một bước tiến bộ lớn so với những gì hiện nay, thời điểm mà nhiều tổ chức khác nhau, như Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA - ngân hàng trung ương) thường đưa ra chính sách riêng về nhà ở của riêng họ.

Các tổ chức kinh tế lớn của Australia cần hợp tác với nhau về chính sách nhà ở, thay vì theo đuổi các mục đích riêng. Hiện nay, trong chính phủ liên bang, đang không có mối liên kết giữa trách nhiệm về chính sách nhà ở và thực trạng vô gia cư. Không có một cơ quan nào chịu trách nhiệm chung về thực trạng nhà ở và có trách nhiệm xây dựng một cái nhìn chiến lược về hệ thống nhà ở.

Hầu hết các hoạt động liên chính phủ đều xoay quanh vấn đề nhà ở và tình trạng vô gia cư dưới góc nhìn của vấn đề phúc lợi. Trong khi đó, các cơ quan quản lý tài chính của Chính phủ Australia, RBA và Cơ quan giám sát tài chính và bảo hiểm Australia (APRA), được cho là đang thực hiện chính sách nhà ở của riêng mình.

Báo cáo cũng liệt kê một số nguyên nhân chính mà chính sách nhà ở gần đây của Australia đã khiến hàng triệu người Australia không thể sở hữu nhà ở.

* Các vấn đề tồn tại trong lĩnh vực nhà ở tư nhân cho thuê

Nhà ở tư nhân cho thuê hiện chiếm 26% trong tổng số nhà ở hộ gia đình ở Australia và lĩnh vực này đang tác động ngày càng xấu tới tình trạng nhà ở do chủ sở hữu và nhà ở xã hội kể từ những năm 1980 đến nay. Khi dân số ở Australia ngày càng tăng, hoạt động thuê nhà tư nhân đã trở thành một xu hướng lâu dài và thậm chí không bao giờ có thể thay đổi được.

Trong hệ thống nhà ở, lĩnh vực nhà ở tư nhân cho thuê là lĩnh vực chứng kiến việc người dân đang gặp khó khăn nhiều nhất trong vấn đề thanh toán. Cụ thể, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang thuê nhà ở tư nhân đã phải chi từ 36% thu nhập của mình trở lên cho tiền thuê nhà trong năm 2019-2020, trong đó khoảng 20% số này phải chi hơn một nửa thu nhập của họ cho tiền thuê nhà.

Hơn nữa, với tư cách là nguồn cung cấp chỗ ở giá rẻ, lĩnh vực cho thuê tư nhân đang ngày càng đối mặt với sự thiếu hụt nguồn cung. Trên toàn quốc, con số thiếu hụt nhà cho thuê tư nhân có giá phải chăng dành cho người có thu nhập thấp đã tăng từ 48.000 căn lên 212.000 căn trong vòng 20 năm, tính đến năm 2016.

Các chuyên gia cho rằng tác động của thị trường bất động sản và sự thay đổi liên tục các chủ sở hữu nhà ở đang khiến lĩnh vực nhà cho thuê tư nhân thiếu ổn định về mặt cấu trúc.

* Luật thuê nhà ở đang cản trở người thuê nhà

Luật thuê nhà hiện nay ở Australia còn tương đối “lỏng lẻo” so với các quốc gia khác và “tạo điều kiện cho những chủ nhà dễ dàng thanh lý tài sản của họ khi thấy điều kiện phù hợp”.

Ở các bang và vùng lãnh thổ của Australia, luật thuê nhà tại đây dựa trên mô hình các điều khoản tiêu chuẩn vốn được phổ biến rộng rãi - lần đầu tiên được phác thảo trong các báo cáo từ giữa những năm 1970. Tuy nhiên, nội dung các điều khoản trong giai đoạn này bảo vệ người thuê nhà nhiều hơn so với các điều khoản hiện nay.

Các bang và vùng lãnh thổ đã nhiều lần xem xét và cải cách luật của họ trong nhiều thập kỷ nhưng thiếu sự phối hợp với nhau, điều này đã dẫn đến xung đột quan điểm trong các vấn đề liên quan đến người thuê nhà (chẳng hạn như đảm bảo chỗ ở ổn định cho người đi thuê).

Tồn tại những lỗ hổng rõ rệt trong cải cách các điều luật trên. Ví dụ, việc điều chỉnh luật đã ít tập trung vào việc kiểm soát tăng giá thuê và nghĩa vụ của chủ nhà đối với tình trạng thiếu ổn định của tài sản. Bên cạnh đó, trái ngược với những tuyên bố của ngành bất động sản, những cải cách về luật từ trước đến nay không khiến các chủ sở hữu nhà ở ngừng đầu tư trên khắp đất nước. Ưu đãi trong luật dành cho các chủ nhà cho thuê đã khiến bất lợi cho quyền lợi của người thuê nhà, khiến mô hình này ngày càng không phù hợp.

* Bất cập trong vấn đề nhà ở xã hội

Australia cần gia tăng đáng kể nguồn cung nhà ở xã hội. Vào thời kỳ “hoàng kim” sau Chiến tranh Thế giới thứ hai, nhà ở công (hình thức nhà ở xã hội duy nhất vào thời điểm đó) được Chính phủ liên bang và các bang tài trợ thông qua một số thỏa thuận, từ đó trở thành một trong những thành phần quan trọng trong quy hoạch và xây dựng các thành phố và thị trấn của Australia, đồng thời cũng hỗ trợ việc phát triển các khu công nghiệp và tạo điều kiện để người dân có thể sở hữu nhà.

Trong vòng 25 năm, đến năm 1970, các cơ quan quản lý nhà ở công cộng đã xây dựng gần 250.000 căn nhà chủ yếu cho các hộ gia đình lao động có thu nhập thấp và những người già, và đã bán 100.000 căn trong số đó dựa trên một số điều khoản. Tuy nhiên, hoạt động cấp vốn cho các thỏa thuận giữa chính quyền liên bang và các tiểu bang trên đã giảm mạnh dưới thời Chính phủ Thủ tướng John Howard vào giữa những năm 1990. Và hoạt động cấp vốn này tiếp tục yếu kể từ đó.

Chủ nhà ở xã hội điều chỉnh giá thuê nhà dựa trên thu nhập của người thuê. Và sau hàng loạt các đợt điều chỉnh tăng dần trong giai đoạn từ những năm 1990-2000, những người có thu nhập thấp trong nhóm mục tiêu của họ - chiếm 98% số những người có thu nhập thấp ở Australia (chiếm 10% dân số Australia) - hiện đang cảm thấy “đuối sức”.

Nhóm chuyên gia cho biết số hộ gia đình đang thuê nhà ở xã hội của Australia (bao gồm nhà ở công cộng, nhà ở cộng đồng và nhà ở của người Thổ dân Australia) - hiện chỉ chiếm 4% tổng số hộ gia đình ở Australia, giảm so với con số hơn 6% vào giữa những năm 1990.

Nhưng đối với bộ phận tương đối nhỏ mà lĩnh vực nhà ở xã hội đang hỗ trợ, lĩnh vực này vẫn giúp các hộ gia đình có thu nhập thấp đảm bảo khả năng chi trả của mình và duy trì tính ổn định về chỗ ở. Điều này giúp họ nhận ra lợi ích khác biệt so với việc thuê nhà ở tư nhân.

Những người thuê nhà ở xã hội phản ánh rằng việc học hành của con cái họ tốt hơn, mức độ tiếp cận các dịch vụ thăm khám với các bác sĩ được cải thiện, hoạt động ăn uống, sinh hoạt lành mạnh hơn và họ cảm thấy bớt căng thẳng hơn.

Theo một phân tích rộng hơn, đầu tư nhà ở xã hội mang lại lợi ích “tương đương hoặc tốt hơn” các dự án cơ sở hạ tầng quy mô lớn. Theo một cách nhìn khác, của nghiên cứu của Giáo sư Christian Nygaard kết luận rằng dựa trên những tính toán về lợi ích của nhà ở xã hội, thiệt hại ước tính từ việc “không đầu tư vào nhà ở xã hội”, dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ, lên đến 1 tỷ AUD (690 triệu USD) mỗi năm trong giai đoạn từ nay đến năm 2036. Ông cho rằng tổn thất này có thể tránh được nếu Australia hành động.

* Mối liên hệ giữa tình trạng vô gia cư với chính sách nhà ở “nghèo nàn”

Các nhà nghiên cứu dẫn kết quả một cuộc điều tra dân số vào năm 2021 rằng có 120.000 người Australia  đang sống trong tình cảnh vô gia cư, và đây là vấn đề ngày càng đáng quan tâm.

Như Ủy ban Năng suất của Australia nhận định vào năm ngoái, tình trạng vô gia cư có liên quan chặt chẽ đến chính sách nhà ở: "Nếu chính phủ liên bang và các bang/vùng lãnh thổ muốn giảm thiểu tình trạng vô gia cư, họ cần giải quyết các yếu tố mang tính cấu trúc vốn dẫn đến tình trạng không đủ khả năng thuê chỗ ở. Nếu không, ngày càng nhiều người bị đẩy vào tình cảnh vô gia cư và các cơ quan chính phủ Australia sẽ tiếp tục gặp rào cản trong việc hỗ trợ người dân thoát khỏi tình trạng vô gia cư. Chính phủ cần khiến cho nhà ở xã hội trở nên dễ tiếp cận hơn đối với những người đang cần chúng, tăng nguồn cung nhà ở và hỗ trợ mọi người trả tiền mua nhà trong trường hợp cần”.

Đối với nhiều người, tình trạng vô gia cư bắt nguồn từ các vấn đề liên quan đến khủng hoảng tài chính, mối quan hệ hoặc sức khỏe của một cá nhân.

Theo Viện Y tế và Phúc lợi Australia, những nguyên nhân được nhắc đến nhiều nhất khi nhiều người tìm kiếm sự hỗ trợ của các dịch vụ chăm sóc người vô gia cư là: khó khăn về tài chính (chiếm 39%), tiếp theo là bạo lực gia đình (chiếm 37%). Lý do phổ biến không kém là "khủng hoảng nhà ở" (37%) - đồng nghĩa với việc bị buộc phải rời khỏi nơi đang thuê, ngoài ra còn có lý do khác là “điều kiện chỗ ở không phù hợp" (26%).

Những lý do trên thể hiện mối liên hệ chặt chẽ giữa tình trạng vô gia cư với những vấn đề tồn tại trong hệ thống nhà ở của Australia, đồng thời cũng phù hợp với kết quả đối chiếu giữa khả năng chi trả tiền nhà và tình trạng vô gia cư trong các nghiên cứu của Australia./.

Thoibaovietuc.com/Nguồn abc.net.au, vnanet.vn